Etapas para o fechamento: o que acontece depois que o contrato é assinado?

Encontrar o imóvel e assinar o contrato é um grande passo, mas ainda existe um caminho importante até o recebimento das chaves.

Em uma compra financiada nos Estados Unidos, o período entre a assinatura do contrato e o Closing pode chegar a 45 dias, dependendo do financiamento, das condições previstas no contrato e das particularidades da transação, numa compra à vista isso gira em torno de 15 a 30 dias.

É importante entender também que cada fechamento segue seu próprio fluxo. Os prazos abaixo representam uma média geral baseada em uma transação tradicional financiada.

Algumas etapas podem acontecer antes, depois ou até simultaneamente.

Dia 0 - Contrato executado

Tudo começa com o Executed Contract, quando comprador e vendedor já assinaram o contrato.

A partir dessa data começam a correr vários dos prazos previstos no contrato. Por isso, o Effective Date é uma das datas mais importantes de toda a transação.

Dias 3-4 - Escrow / depósito inicial

Nos primeiros dias, normalmente é realizado o Escrow Deposit, também conhecido como Earnest Money Deposit.

Esse valor demonstra o compromisso do comprador com a transação e fica depositado em uma conta específica, geralmente administrada pela Title Company ou outra parte indicada no contrato.

O prazo e o valor desse depósito são definidos no próprio contrato.

Dias 4-6 - Aplicação do financiamento

Quando a compra é financiada, o comprador precisa avançar rapidamente com o lender.

É o momento de fornecer documentos, comprovar renda e patrimônio, apresentar extratos e atender às solicitações necessárias para que o processo de financiamento possa seguir.

Mesmo um comprador pré-qualificado ainda terá diversas etapas pela frente até a aprovação definitiva do empréstimo.

Dias 7-15 - Inspeção

A inspeção é uma oportunidade para conhecer melhor as condições físicas do imóvel.

Um inspetor profissional poderá avaliar diversos componentes da propriedade e identificar itens que mereçam atenção.

O mais importante aqui é observar o Inspection Period previsto no contrato, pois ele determina o prazo disponível para que o comprador tome determinadas decisões relacionadas à inspeção.

Dias 13-18 - Appraisal, Title Commitment e seguro

Nesse período, várias coisas podem estar acontecendo ao mesmo tempo.

O Appraisal é a avaliação utilizada pelo lender para verificar o valor do imóvel que servirá como garantia do financiamento.

Paralelamente, a Title Company trabalha no Title Search e Title Commitment, verificando questões relacionadas ao título da propriedade e preparando o processo para a transferência.

Também é o momento em que o comprador normalmente já precisa estar avançando com a contratação do seguro do imóvel, conforme exigido para o financiamento.

Dias 26–30 — Loan Approval e preparação final

Com documentos, appraisal e demais condições atendidas, o financiamento entra em sua fase final.

O lender conclui suas verificações e trabalha para chegar à aprovação necessária para o fechamento, muitas vezes conhecida como Clear to Close.

Nesse ponto, comprador, lender e Title Company precisam estar bastante alinhados, porque qualquer pendência pode afetar a data prevista para o Closing.

A partir de aproximadamente 4 dias antes - HUD / ALTA

Próximo ao fechamento, os números da transação começam a ficar definidos.

O comprador recebe os documentos com a composição financeira do Closing, permitindo conferir valores, créditos, custos, financiamento e principalmente quanto será necessário

disponibilizar para concluir a compra.

Dependendo da transação e dos documentos utilizados, você poderá ouvir termos como

ALTA Settlement Statement e Closing Disclosure. O importante é que essa é a fase em que os números finais ficam muito mais claros.

Depois da ALTA e antes do Closing - envio dos fundos

Com os valores definidos, chega o momento de providenciar os recursos necessários para o fechamento.

Isso pode incluir down payment, closing costs e outros valores devidos pelo comprador.

Um cuidado fundamental nessa etapa é com wire fraud. Dados bancários recebidos por e-mail nunca devem ser considerados seguros simplesmente porque parecem legítimos.

Antes de transferir valores, é recomendável confirmar as instruções diretamente com a Title Company por um contato confiável e previamente verificado.

Dia 30 - Closing

Finalmente chegamos ao Closing.

Os documentos finais são assinados, os recursos são processados e, cumpridas todas as condições necessárias, ocorre a transferência da propriedade.

É o momento em que todo aquele processo iniciado com o contrato se transforma efetivamente na compra do imóvel e, normalmente, no tão esperado recebimento das chaves.

Mas será exatamente assim na minha compra?

Provavelmente não exatamente.

Essa linha do tempo serve como uma referência média para visualizar o processo. Uma transação pode fechar em aproximadamente 30 dias, enquanto uma compra financiada pode levar até 45 dias ou mais, conforme o tipo de financiamento, os prazos contratuais, appraisal, inspeção, lender, Title Company e eventuais pendências.

Além disso, várias dessas etapas não acontecem necessariamente uma depois da outra.

Muitas caminham paralelamente.

Por isso, mais importante do que decorar os dias é entender em que etapa sua compra está, qual é o próximo passo e quais prazos precisam ser cumpridos.

No mercado imobiliário, um bom fechamento não é simplesmente aquele que acontece rápido. É aquele em que cada etapa é acompanhada para que comprador e vendedor cheguem ao Closing preparados e sem surpresas.