De US$ 360 mil a uma carteira de imóveis na Flórida: meu estudo de caso real
- Elisio Almeida
- 10 de ago.
- 7 min de leitura
Como alavancagem, localização e reinvestimento mudaram minha estratégia imobiliária nos Estados Unidos
Quando cheguei aos Estados Unidos, eu tinha aproximadamente US$ 360 mil disponíveis para investir.
Naquele momento, poderia ter seguido um caminho bastante simples: comprar um imóvel próximo desse valor à vista, eliminar a necessidade de financiamento e concentrar praticamente todo o capital em uma única propriedade.
Mas decidi seguir outro caminho.
Em vez de comprar um imóvel de US$ 360 mil à vista, utilizei o capital como entrada para adquirir duas propriedades de aproximadamente US$ 400 mil cada, financiando parte das aquisições.
Hoje, olhando para trás, vejo que aquela decisão foi muito mais importante para a construção do meu patrimônio do que simplesmente a escolha das duas casas.
Este é um estudo de caso real da minha própria trajetória.
A primeira decisão: comprar uma casa ou controlar dois ativos?
Existe uma diferença importante entre ter dinheiro e saber como posicioná-lo.
Eu tinha aproximadamente US$ 360 mil e poderia transformar praticamente todo aquele dinheiro em uma única propriedade.
Preferi utilizar cerca de 40% de entrada em cada aquisição e financiar o restante.
As duas propriedades custaram:
Imóvel 1 — US$ 433.000
Imóvel 2 — US$ 402.000
Somadas, representavam aproximadamente:
US$ 835.000 em ativos imobiliários.
Esse é um dos conceitos mais interessantes do mercado imobiliário: alavancagem.
Em vez de utilizar todo o capital disponível para controlar aproximadamente US$ 360 mil em imóveis, utilizei uma parte desse dinheiro como entrada e passei a controlar ativos cujo valor combinado ultrapassava US$ 800 mil.
E havia outro elemento fundamental nessa decisão:
Onde comprar.
Horizon West: eu não estava olhando apenas para as casas
As duas propriedades estavam na região de Horizon West, na Grande Orlando.
Naquele período, a região ainda estava vivendo uma fase muito diferente da que encontramos hoje.
Novas comunidades estavam surgindo, áreas comerciais começavam a ganhar força, a infraestrutura estava avançando e era possível perceber uma transformação acontecendo.
Esse ponto é fundamental.
Quando analiso um investimento imobiliário, não gosto de olhar apenas para a propriedade.
Procuro entender também o que está acontecendo ao redor dela.
Uma casa pode ser excelente. Mas, quando essa casa está inserida em uma região que cresce, recebe infraestrutura, comércio, serviços e novos moradores, existe uma segunda força atuando sobre aquele investimento:
o desenvolvimento da região.
Foi isso que enxerguei em Horizon West.
Eu não estava simplesmente comprando duas casas.
Estava comprando duas casas dentro de uma região que eu acreditava estar entrando em um importante ciclo de desenvolvimento.
O primeiro imóvel
O primeiro imóvel foi adquirido em 28 de fevereiro de 2019, por:
US$ 433.000
Pouco mais de dois anos depois, decidimos colocá-lo à venda.
O preço anunciado foi: US$ 622.000
Mas aconteceu algo interessante.
A propriedade acabou sendo vendida, em 15 de julho de 2021, por:
US$ 630.000
Ou seja, US$ 8 mil acima do preço anunciado.
Comparando exclusivamente os valores de aquisição e venda:
Compra: US$ 433.000Venda: US$ 630.000Diferença bruta: US$ 197.000
Isso representa aproximadamente 45,5% de aumento sobre o preço originalmente pago em pouco mais de dois anos.
É importante fazer uma ressalva: isso não significa US$ 197 mil de lucro líquido.
Uma análise completa precisa considerar financiamento, juros, impostos, custos de propriedade, manutenção, custos relacionados à venda e outros componentes.
Mas, para este estudo de caso, a evolução do valor do ativo mostra claramente o que aconteceu naquele período.
O segundo imóvel
A segunda propriedade custou:
US$ 402.000
Ela ficou pronta no início de janeiro de 2019 e permaneceu conosco por um período muito maior.
A venda aconteceu em 21 de outubro de 2024.
Vendida por: US$ 705.000
Novamente, comparando os valores de aquisição e venda:
Compra: US$ 402.000
Venda: US$ 705.000
Diferença bruta: US$ 303.000
Isso representa aproximadamente:
75,4% de aumento sobre o valor originalmente pago.
Dois imóveis. US$ 835 mil em compras.
US$ 1,335 milhão em vendas.
Quando colocamos as duas operações lado a lado, o resultado fica ainda mais interessante:
Imóvel 1 | Imóvel 2 | |
Valor de aquisição | US$ 433.000 | US$ 402.000 |
Valor de venda | US$ 630.000 | US$ 705.000 |
Diferença bruta | US$ 197.000 | US$ 303.000 |
Valorização sobre a compra | 45,5% | 75,4% |
No total:
Valor das aquisições: US$ 835.000
Valor das vendas: US$ 1.335.000
Diferença bruta entre aquisição e venda: US$ 500.000
Novamente: US$ 500 mil não representam lucro líquido.
Mas esses números demonstram algo que considero muito mais importante para este estudo:
O capital que inicialmente poderia ter sido concentrado em uma única propriedade foi utilizado para participar da valorização de dois ativos simultaneamente.
Foi estratégia ou simplesmente sorte?
Essa é uma pergunta justa.
Principalmente porque o mercado imobiliário da Flórida passou por uma valorização extraordinária nos anos seguintes a 2019.
Seria incorreto olhar para esses números e atribuir todo o resultado exclusivamente à minha capacidade de escolher investimentos.
O mercado ajudou.
E ajudou muito.
Mas existe uma diferença entre se beneficiar de um mercado favorável e estar posicionado para se beneficiar dele.
Se os mesmos US$ 360 mil tivessem sido utilizados para comprar apenas uma propriedade à vista, minha exposição ao mercado imobiliário teria sido muito menor.
A estratégia de financiamento permitiu que eu estivesse exposto à valorização de aproximadamente US$ 835 mil em ativos, e não somente ao valor do meu capital inicial.
É justamente aí que a alavancagem pode fazer diferença.
Ela amplia a exposição ao ativo.
Naturalmente, isso funciona nos dois sentidos: se o mercado cair, a alavancagem também pode ampliar os efeitos negativos.
Por isso ela precisa fazer parte de uma estratégia e não de uma aposta.
A localização também fazia parte da estratégia
Outro aprendizado importante daquele período foi perceber que não basta perguntar:
“Qual casa devo comprar?”
Uma pergunta que considero ainda mais importante é:
“Onde essa casa está?”
Horizon West estava passando por um processo de desenvolvimento que ajudava a criar demanda pela região.
À medida que novas comunidades, infraestrutura, comércio e serviços chegavam, mais pessoas passavam a considerar aquela região como lugar para morar.
E quando uma região se torna mais desejada, existe naturalmente uma pressão sobre a demanda imobiliária.
Isso mudou a maneira como passei a observar oportunidades.
Em vez de procurar apenas imóveis, passei a procurar também:
regiões em transformação.
Depois de Horizon West, a próxima pergunta
Depois da venda das propriedades, eu poderia simplesmente repetir exatamente a mesma estratégia no mesmo lugar.
Mas investimentos não funcionam olhando apenas pelo retrovisor.
Horizon West de hoje não é Horizon West de 2019.
Uma região que já passou por grande parte do seu processo de desenvolvimento pode continuar sendo excelente para morar e investir, mas o estágio do ciclo é diferente.
Por isso comecei a fazer outra pergunta:
Onde está acontecendo hoje algo semelhante ao que eu enxerguei naquela época?
E uma das minhas respostas foi:
Minneola.
Por que comecei a olhar para Minneola?
Quando observo Minneola hoje, vejo características que me lembram o que me chamou atenção em Horizon West anos atrás.
Não estou dizendo que Minneola necessariamente terá a mesma valorização.
Também não estou afirmando que a história irá se repetir.
Mas vejo uma cidade passando por uma transformação que, na minha opinião, merece atenção.
Novas comunidades, novas construções, infraestrutura, acessos, comércio e crescimento populacional fazem parte dessa transformação.
Por isso costumo fazer uma comparação pessoal:
“Minneola pode ser o próximo Hamlin.”
Não como uma promessa de valorização.
Mas como uma comparação entre estágios de desenvolvimento.
Hamlin e Horizon West mostraram como uma região pode mudar à medida que residências, infraestrutura, comércio e serviços avançam juntos.
Minha tese é procurar identificar esse movimento antes de ele estar completamente consolidado.
E coloquei meu próprio dinheiro nessa tese
Existe uma diferença entre recomendar uma região e investir nela.
Depois dos resultados obtidos com as propriedades anteriores, decidi novamente colocar meu próprio capital no mercado.
Adquiri duas novas propriedades na região de Minneola.
Mas desta vez havia uma diferença importante.
Meu patrimônio e minha capacidade de investimento haviam aumentado.
Isso me permitiu não apenas reinvestir em Minneola, mas também adquirir propriedades em outras regiões.
A estratégia evoluiu.
O verdadeiro resultado não foram os US$ 500 mil
Quando olho para essa história, seria fácil destacar apenas:
“Comprei por US$ 835 mil e vendi por US$ 1,335 milhão.”
Mas, para mim, esse não é o principal aprendizado.
O resultado mais importante foi perceber como uma sequência de decisões pode construir patrimônio:
O patrimônio não precisa crescer através de uma única grande operação.
Ele pode crescer através de ciclos sucessivos de boas decisões.
E se eu tivesse comprado apenas uma casa à vista?
Essa talvez seja a reflexão mais interessante de todo este estudo de caso.
Imagine o ponto de partida:
US$ 360 mil disponíveis.
Uma possibilidade seria comprar aproximadamente US$ 360 mil em ativos imobiliários sem financiamento.
Minha escolha foi utilizar financiamento e controlar aproximadamente:
US$ 835 mil em imóveis.
Isso significa que a valorização do mercado incidiu sobre um volume de ativos muito superior ao meu capital inicial.
Essa é uma das razões pelas quais o mercado imobiliário pode ser uma ferramenta tão interessante para construção patrimonial.
Mas existe uma palavra fundamental:
estratégia.
Alavancagem sem planejamento aumenta risco.
Comprar simplesmente porque uma cidade está crescendo não garante valorização.
E resultados passados, inclusive os meus, não garantem resultados futuros.
Hoje penso menos em “qual casa comprar” e mais em “onde está o próximo ciclo?”
Minha experiência em Horizon West mudou minha maneira de enxergar o mercado imobiliário da Flórida.
Hoje, quando estudo uma região, quero entender o que ela pode se tornar nos próximos anos.
O mercado imobiliário é muito mais do que comprar uma casa
Minha história começou com aproximadamente US$ 360 mil e uma decisão.
Eu poderia comprar uma propriedade à vista.
Escolhi utilizar financiamento para adquirir duas.
Essas propriedades estavam em uma região que, naquele momento, ainda estava desenvolvendo grande parte do que vemos hoje.
Anos depois, as duas foram vendidas por um valor combinado de US$ 1,335 milhão.
O resultado permitiu iniciar um novo ciclo, comprar novas propriedades, entrar em novas regiões e diversificar meu patrimônio.
Não conto essa história para dizer que qualquer pessoa que fizer a mesma coisa terá o mesmo resultado.
Conto porque ela demonstra algo em que acredito cada vez mais:
Um bom investimento imobiliário começa muito antes da escolha da casa.
Começa entendendo capital, financiamento, localização, desenvolvimento, horizonte de tempo e estratégia de saída.
Às vezes, a pergunta não é:
“Qual imóvel eu consigo comprar com o dinheiro que tenho?”
Talvez a pergunta mais interessante seja:
“Qual estratégia imobiliária eu consigo construir com o capital que tenho?”
Essa mudança de perspectiva fez diferença na minha história.
E continua orientando a maneira como invisto no mercado imobiliário da Flórida.
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