Os maiores erros de quem quer comprar um imóvel sozinho nos Estados Unidos

Como acertar o caminho num percurso de um caminho que você nunca percorreu?

Comprar um imóvel nos Estados Unidos parece simples.

Você encontra uma casa na internet, agenda uma visita, conversa com o vendedor ou com o corretor responsável pelo imóvel, faz uma proposta e segue para o financiamento e o fechamento.

Na prática, porém, uma transação imobiliária envolve muito mais do que escolher uma boa casa.

Quando se trata de comunidades novas, o corretor precisa estar atualizado com as vantagens que as construtoras etão oferecendo, saber até onde eles vão, porque, uma boa proposta é aquela que fecha negocio e não a mais baixa que fica na mesa e vira piada.

Preço, localização, contrato, inspeção, financiamento, impostos, HOA, seguro, custos de fechamento e estratégia de saída podem transformar uma compra aparentemente boa em uma decisão ruim.

No caso de casas de revenda é preciso saber até onde ou qual reforma que o antigo dono fez afeta o valor do imóvel, nos EUA isso fuciona bem diferente do Brasil e um bom corretor sabe muito bem sobre isso.

E existe outro detalhe importante: muitos problemas não aparecem nas fotos do imóvel, nem será identificado numa simples visita.

Por isso, um dos maiores erros que um comprador pode cometer é acreditar que consegue avaliar uma propriedade olhando apenas para preço, aparência e localização.

A seguir, estão alguns dos erros que mais vejo entre compradores que tentam conduzir esse processo sozinhos.

1. Procurar o imóvel primeiro e entender o orçamento depois

Esse é provavelmente um dos erros mais comuns.

O comprador começa pelo Zillow, Realtor.com ou redes sociais, encontra algumas casas interessantes e só depois procura entender quanto realmente pode financiar.

O processo deveria acontecer ao contrário.

Antes de procurar imóveis, é importante entender:

• quanto você pretende investir;

• quanto possui disponível para entrada;

• qual financiamento pode utilizar;

• qual será aproximadamente sua parcela;

• quanto precisa reservar para closing costs;

• impostos;

• seguro;

• HOA;

• manutenção;

• e eventuais despesas iniciais.

Uma casa de US$ 500 mil pode representar um compromisso financeiro completamente diferente de outra casa do mesmo valor.

O preço do imóvel é apenas uma parte do custo da compra.

2. Achar que o preço anunciado é necessariamente o preço correto

Sabe aquela pexinxa que está há alguns dias no mercado esperando só sua chegada?

Um imóvel estar anunciado por determinado valor não significa que aquele seja seu valor de mercado.

Para entender se o preço faz sentido, precisamos olhar para imóveis comparáveis vendidos recentemente, localização, tamanho, idade, conservação, melhorias, características do lote e comportamento daquele micro-mercado.

É exatamente aqui que muita gente comete um erro perigoso:

negocia desconto sem saber se o preço inicial já estava alto ou baixo.

Conseguir US$ 10 mil de desconto em um imóvel anunciado US$ 30 mil acima do mercado não significa necessariamente ter feito um bom negócio.

Da mesma forma, insistir em um grande desconto em uma propriedade corretamente precificada pode simplesmente fazer você perder uma boa oportunidade.

3. Escolher a casa certa na região errada

Principalmente para investidores, eu considero esse um dos erros mais danosos.

O imóvel pode ser bonito, novo e ter um excelente acabamento.

Mas o que está acontecendo ao redor dele?

Onde estão chegando novas comunidades?

Onde estão sendo feitos investimentos em infraestrutura?

Onde novos centros comerciais estão sendo construídos?

Para onde as famílias estão se deslocando?

Onde ainda existe espaço para expansão?

Uma das coisas que aprendi investindo no mercado imobiliário da Flórida é que você não compra apenas uma casa. Você compra também uma localização e o futuro daquela localização.

Às vezes, alguns quilômetros de diferença representam momentos completamente diferentes de desenvolvimento.

4. Olhar somente para a entrada (down payment)

“Quanto vou desembolsar?”

É uma pergunta importante, mas não pode ser a única.

A entrada vai ser importante para definir o valor do imóvel, que afetará a maioria dos demais custos mensais e anuais:

• Property Tax;

• Homeowners Insurance;

• HOA;

• CDD;

• Mortgage Insurance, dependendo da estrutura do financiamento;

• manutenção;

• possíveis avaliações extraordinárias de condomínio ou associação.

Além disso, duas propriedades com preços semelhantes podem apresentar custos mensais bastante diferentes.

O comprador precisa analisar o custo real de propriedade, não apenas a prestação apresentada pelo banco, que é outro erro comum.

5. Não investigar o HOA antes da compra

Muitos compradores enxergam a HOA apenas como mais uma mensalidade.

Ela pode representar muito mais do que isso.

Dependendo da comunidade, podem existir regras relacionadas a:

• aluguel;

• aluguel de curta temporada;

• estacionamento;

• veículos comerciais;

• alterações externas;

• animais;

• aprovação de compradores;

• manutenção;

• uso das áreas comuns.

Para quem está comprando como investimento, uma determinada restrição pode inclusive inviabilizar a estratégia planejada para aquele imóvel.

Para quem está comprando para morar, tem HOA que não permite permanência maior que 3 meses, mesmo o hospede sendo o dono da propriedade.

Descobrir isso depois do fechamento é tarde demais.

6. Economizar na inspeção

Boa aparência não garante que a casa não tenha defeitos estruturais ou desgastes que comprometem o empreendimento.

A casa está bonita.

Foi reformada.

Parece nova.

Então por que gastar dinheiro com inspeção?

Porque acabamento bonito não mostra necessariamente o que está acontecendo com telhado, elétrica, hidráulica, HVAC, estrutura ou outros componentes da propriedade.

A inspeção é uma oportunidade para conhecer melhor o imóvel que você está comprando.

Dependendo do contrato e das circunstâncias da negociação, os resultados também podem influenciar decisões importantes durante a transação.

O custo de uma boa inspeção é pequeno quando comparado ao custo de descobrir determinados problemas depois de receber as chaves.

7. Não entender o contrato que está assinando

Uma proposta aceita não significa simplesmente:

“Comprei a casa.”

O contrato estabelece direitos, responsabilidades e principalmente prazos.

Pode haver datas relacionadas a:

• depósito;

• inspeção;

• financiamento;

• appraisal;

• entrega de documentos;

• contingências;

• closing.

Perder um prazo contratual pode mudar completamente a posição do comprador dentro da negociação.

Meu papel como corretor não é substituir um advogado quando existe uma questão jurídica.

Mas é fundamental acompanhar a transação, organizar o processo e ajudar o cliente a entender o que está acontecendo em cada etapa.

8. Acreditar que comprar direto significa automaticamente economizar dinheiro

Negociação imobiliária nos EUA sem seu agente é como sentar para jogar xadrez sem conhecer as peças.

Essa é uma percepção comum para brasileiros:

“Se eu falar diretamente com o corretor do imóvel, talvez consiga comprar mais barato.”

Mas existe uma questão muito mais importante:

quem está olhando a negociação pelo seu lado?

O listing agent foi contratado para representar os interesses do vendedor, salvo quando outra relação de representação for estabelecida conforme permitido.

Preço é apenas uma parte da negociação.

Existem condições, prazos, inspeção, financiamento, appraisal, créditos, documentos, fechamento e dezenas de pequenas decisões ao longo do caminho.

Ter representação não significa simplesmente ter alguém para abrir a porta de uma casa.

Significa ter alguém acompanhando o processo com foco nos seus objetivos.

Informação não é a mesma coisa que estratégia

Hoje o comprador possui acesso a uma quantidade enorme de informações.

Em poucos minutos é possível encontrar imóveis, consultar preços, visualizar mapas,

pesquisar escolas e comparar bairros.

Isso é excelente.

Mas existe uma diferença entre ter acesso à informação e saber interpretar essa informação para tomar uma decisão.

Um portal imobiliário mostra uma casa.

Uma boa análise precisa mostrar o contexto.

O trabalho começa antes da primeira visita

Quando trabalho com um comprador, meu objetivo não é simplesmente enviar uma lista de propriedades.

Primeiro quero entender:

Por que você está comprando?

Para morar?

Investir?

Proteger patrimônio?

Gerar renda?

Planejar uma mudança futura para os Estados Unidos?

Diversificar investimentos?

A partir daí, conseguimos discutir orçamento, financiamento, cidades, comunidades e propriedades que façam sentido para aquele objetivo.

Porque a melhor casa para uma família pode não ser o melhor imóvel para um investidor.

E o melhor investimento para uma pessoa pode não fazer sentido para outra.

Comprar sozinho pode parecer mais simples. Até surgir o primeiro problema.

O mercado imobiliário americano possui uma estrutura bastante organizada, mas isso não significa que todas as transações sejam simples.

Quanto maior o investimento, menos sentido faz tomar decisões importantes baseado apenas em fotos, preço anunciado ou informações encontradas na internet.

Meu trabalho como corretor não é decidir por você.

É colocar informação, experiência e estratégia ao seu lado para que você tenha melhores condições de decidir.

Se você está pensando em comprar um imóvel na Flórida, seja para moradia, investimento ou planejamento patrimonial, podemos conversar antes mesmo de começar a procurar propriedades.

Às vezes, uma conversa antes da primeira visita evita erros que poderiam custar muito mais do que dinheiro.

Comprar um imóvel é um passo importante. Comprar bem é garantir que esse passo vai valer a pena.