Mitos e Verdades sobre o Mercado Imobiliário nos Estados Unidos

Para muitos brasileiros, investir em imóveis nos Estados Unidos ainda parece algo distante, burocrático ou reservado a quem já vive no país. Ao mesmo tempo, existe o extremo oposto: pessoas que acreditam que basta comprar qualquer imóvel na Flórida para garantir valorização e renda em dólar. Existem também os que pensam que basta compra um imóvel que você terá direito de morar no pais por periodo indeterminado.

Nenhuma dessas visões conta a história completa.

O mercado imobiliário americano oferece oportunidades interessantes para compradores estrangeiros, investidores e famílias que planejam morar nos Estados Unidos. Mas, como em qualquer mercado, bons resultados dependem de informação, estratégia e conhecimento das regras.

Por isso, separei alguns dos principais mitos e verdades sobre a compra de imóveis nos EUA e seus benefícios, com atenção especial à Flórida.

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MITO 1

Estrangeiro não pode comprar imóvel nos Estados Unidos

De forma geral, não é necessário ser cidadão americano ou possuir Green Card para comprar um imóvel nos Estados Unidos.

Brasileiros podem adquirir propriedades mesmo residindo no Brasil.

O processo, entretanto, pode apresentar diferenças dependendo do perfil do comprador, da forma de pagamento, do financiamento utilizado e da estrutura escolhida para adquirir o imóvel.

Isso significa que a pergunta mais importante não é apenas:

“Posso comprar?”

Mas também:

“Qual é a melhor forma de comprar considerando meu perfil e objetivos?”

Um imóvel para uso pessoal, uma propriedade destinada à locação e uma carteira de investimentos podem exigir estratégias completamente diferentes.

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MITO 2

Como estrangeiro, eu preciso comprar o imóvel à vista

Esse é provavelmente um dos conceitos que mais surpreendem investidores brasileiros.

Existem programas de financiamento destinados a compradores estrangeiros, inclusive para pessoas que não possuem residência permanente nos Estados Unidos.

Diferente do Brasil, os EUA tem mais de 4 mil bancos e um deles pode ser o ideal pra você, quem vai identificar isso é o Broker Lender.

Naturalmente, as condições podem ser diferentes das oferecidas a residentes americanos.

Entrada, juros, documentação e critérios de aprovação dependem do banco, do programa e do perfil financeiro do comprador.

Mas o financiamento pode se transformar em uma importante ferramenta de alavancagem patrimonial.

Veja nesse link um estudo de caso que demonstra na prática (caso real) como a alavancagem pode ser benéfico para sua construção de patrimônio.

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MITO 3

Comprar um imóvel nos EUA dá direito ao Green Card

Comprar uma casa ou propriedade de investimento nos Estados Unidos, por si só, não concede visto, residência permanente ou Green Card.

São assuntos diferentes.

Uma pessoa pode ser proprietária de um imóvel nos Estados Unidos sem possuir residência americana.

Existem categorias migratórias relacionadas a investimentos e atividades empresariais, mas elas possuem requisitos próprios e não devem ser confundidas com a simples aquisição de uma propriedade.

Por isso, planejamento imobiliário e planejamento migratório podem caminhar juntos, mas precisam ser tratados separadamente e com os profissionais adequados.

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MITO 4

Todo imóvel na Flórida valoriza

A Flórida passou por um crescimento expressivo em diversas regiões, mas isso não significa que qualquer imóvel, em qualquer cidade ou comunidade, terá o mesmo desempenho.

Dentro de uma mesma região podem existir mercados completamente diferentes.

Algumas áreas estão consolidadas.

Outras estão em expansão.

E existem regiões que ainda estão recebendo infraestrutura, escolas, comércio, novas comunidades e melhorias viárias.

É justamente aí que entra a análise estratégica.

Em vez de perguntar apenas:

“Onde as pessoas estão comprando hoje?”

Talvez seja mais interessante perguntar:

“Para onde o desenvolvimento está caminhando?”

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MITO 5

Imóvel novo é sempre mais caro e pior para investir

Depende.

Em determinadas situações, imóveis em construção ou novas comunidades podem apresentar oportunidades interessantes, principalmente quando adquiridos em fases iniciais de desenvolvimento.

Além disso, propriedades novas normalmente exigem menos manutenção nos primeiros anos.

Por outro lado, um imóvel usado bem localizado e comprado pelo preço correto também pode ser uma excelente oportunidade.

A discussão não deveria ser simplesmente:

Novo ou usado?

A pergunta correta é:

Qual imóvel apresenta a melhor relação entre preço, localização, demanda, custos e potencial futuro para o meu objetivo?

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MITO 6

Comprar para alugar significa renda passiva sem preocupação

Essa ideia precisa ser analisada com cuidado.

Um imóvel de investimento possui despesas.

Entre elas podem estar:

• Property Tax;

• seguro;

• HOA;

• administração;

• manutenção;

• períodos sem inquilino;

• financiamento;

• reparos e substituição de equipamentos.

Portanto, olhar somente para o valor do aluguel pode criar uma visão distorcida da rentabilidade.

Um imóvel alugado por US$ 3.000 mensais não necessariamente gera US$ 3.000 de lucro.

O investidor precisa analisar o resultado líquido.

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MITO 7

HOA é sempre algo ruim

Muitos brasileiros conhecem a HOA - Homeowners Association - e imediatamente enxergam apenas mais uma despesa.

Mas a análise precisa ser mais ampla.

A HOA pode estabelecer padrões de conservação da comunidade e, dependendo do condomínio, oferecer infraestrutura e serviços aos moradores.

Por outro lado, também pode estabelecer restrições importantes, especialmente relacionadas a locações, alterações externas, veículos e utilização da propriedade.

Para um investidor, portanto, não basta perguntar:

“Quanto custa a HOA?”

É fundamental entender:

“Quais são as regras dessa HOA e elas são compatíveis com minha estratégia?”

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MITO 8

Os impostos tornam o investimento imobiliário americano inviável

Existem impostos e obrigações tributárias relacionados à propriedade, renda e eventual venda de imóveis nos Estados Unidos.

Para investidores estrangeiros, podem existir ainda regras específicas.

Mas concluir simplesmente que “os impostos são altos” ou “baixos” não ajuda a tomar uma boa decisão.

É necessário analisar a estrutura completa.

Dependendo do caso, a forma como a propriedade é adquirida, utilizada e posteriormente vendida pode ter consequências tributárias diferentes.

Por isso, principalmente para investidores estrangeiros, o planejamento com contador ou profissional tributário qualificado é uma etapa importante.

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MITO 9

O melhor investimento é sempre onde os imóveis são mais baratos

Preço baixo não significa necessariamente oportunidade.

Um imóvel pode ser barato justamente porque existe pouca demanda, baixo crescimento populacional, excesso de oferta ou pouca perspectiva de desenvolvimento.

O investidor deveria analisar vários fatores em conjunto:

Preço + demanda + localização + infraestrutura + crescimento + liquidez + potencial futuro.

Às vezes, pagar um pouco mais por um imóvel inserido em uma região com fundamentos melhores pode fazer muito mais sentido no longo prazo.

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MITO 10

Orlando é apenas turismo e parques

Esse talvez seja um dos maiores equívocos sobre Central Florida.

O turismo continua sendo extremamente importante para a economia da região, mas Orlando é muito mais do que parques temáticos.

A região metropolitana possui universidades, hospitais, empresas de tecnologia, centros de distribuição, construção civil, comércio e uma população residencial significativa.

E conforme a região cresce, cidades ao redor de Orlando também passam por transformações.

Winter Garden, Clermont, Minneola, Groveland e outras cidades mostram diferentes estágios desse movimento de expansão.

Para o investidor, entender esses ciclos pode ser tão importante quanto analisar o imóvel propriamente dito.

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MITO 11

Esperar os juros caírem é sempre a melhor estratégia

Juros são importantes, mas representam apenas uma variável.

Quando os juros caem significativamente, mais compradores podem voltar ao mercado. O aumento da demanda pode pressionar preços e reduzir o poder de negociação.

Quando os juros estão mais altos, pode existir menos competição em determinados segmentos.

Isso não significa que juros altos sejam bons ou que seja sempre o momento de comprar.

Significa apenas que tentar encontrar o momento perfeito pode ser uma estratégia perigosa.

O melhor momento depende da combinação entre preço, financiamento, objetivo, horizonte de investimento e capacidade financeira do comprador.